工程款纠纷中的借贷迷局：从一起最高院再审案看以房抵债的效力边界

建筑行业资金链紧绷的当下，工程款与借款之间的界限正变得愈发模糊。施工方为锁定回款，常与开发商签订借款协议或以房抵债协议；开发商为缓解现金流压力，也乐于以"民间借贷"之名行"延期付款"之实。一旦项目烂尾或房价波动，这类协议的性质认定便成为诉讼胜负手。笔者近期关注到某大型律所代理的一起最高人民法院再审案件，其中折射出的法律问题，值得工程建筑领域法务与律师同行细加审视。

该案大致脉络如下：某特级资质施工企业（下称"施工单位"）承接某房地产开发项目，工程竣工验收后，开发商尚欠工程款1.2亿元。双方签订《借款协议》，约定开发商向施工单位"借款"1.2亿元，期限两年，并以项目内68套商品房作为"抵押物"办理了备案登记。协议同时载明，若开发商逾期未还，施工单位有权直接取得上述房产所有权。此后开发商销售受阻，未能还款，施工单位诉请确认对68套房产享有所有权并办理过户。一审、二审均支持施工单位诉请，认为双方意思表示真实，以房抵债合法有效。

案件进入最高人民法院再审程序后，裁判结果出现反转。最高院认为，双方真实法律关系为建设工程施工合同项下的工程款债务，所谓"借款"并无实际资金交付，属于以虚假意思表示掩盖真实法律关系。更为关键的是，协议中"逾期未还则直接取得房产所有权"的约定，属于典型的流押条款。根据《民法典》第四百零一条，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。据此，最高院撤销原判，改判施工单位对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款在工程款范围内享有优先受偿权，但驳回了直接确认所有权的请求。

这起案件的法律价值，至少体现在三个层面。其一，它厘清了"以房抵债"与"让与担保"的效力边界。实践中大量施工方与开发商签订的"以房抵债协议"，若约定债务未清偿时房产直接归属债权人，极易被认定为流押条款而归于无效，但无效并非全盘否定，债权人仍可主张优先受偿。其二，它提示我们注意"虚假意思表示"的穿透式审查。法院不会仅凭协议名称认定法律关系，而是综合资金流向、缔约背景、履行行为判断真实意图。工程款纠纷中，凡是缺乏真实资金交付的"借款"，都可能被还原为工程款债务。其三，它对工程价款优先受偿权的行使方式作出示范。施工方不必执着于"要房"，而应回归优先受偿权的法定路径，通过折价、拍卖等方式实现债权，反而更具可执行性。

从行业启示看，施工企业法务在项目回款环节应避免两个极端。一是过度依赖"以房抵债"的担保功能，误以为备案登记即万无一失。实际上，未办理过户的以房抵债，在开发商进入破产程序时，施工方往往面临其他债权人的激烈竞争。二是忽视工程价款优先受偿权的法定优势。该权利无需登记、优先于抵押权和其他债权，但行使期限为十八个月，自发包人应当给付工程款之日起算，逾期则丧失。实务中不少施工方因纠缠于以房抵债协议的效力争议，错过优先受偿权的行使窗口，最终落得"房财两空"。

值得肯定的是，司法机关在处理此类纠纷时，日益注重实质正义与交易安全的平衡。一方面嘛否定流押条款的效力，防止债权人利用优势地位获取不当利益；二来嘛通过优先受偿权的解释适用，保障施工方的合法债权不落空。这种裁判思路，既维护了法律体系的逻辑自洽，也为建筑行业资金链的良性循环提供了司法支撑。

对工程建筑领域的法律人而言，这起案件是一记清醒的提醒：借贷之名无法掩盖工程款之实，担保之形不能替代优先受偿之权。在起草和审查相关协议时，与其在"以房抵债"的效力上冒险，不如扎实做好优先受偿权的期限管理与证据固定。毕竟，法律保护的是权利的正当行使者，而非形式上的巧妙安排。